Risk-check antes de comprar casa em Lisboa
Use este checklist para identificar os principais riscos antes de assinar o CPCV ou escritura. Responda às perguntas de forma honesta e receba uma análise clara do nível de atenção necessário para cada área.
Resumo rápido do checklist
- Documentos: licença de utilização, caderneta predial e certidão permanente
- Consistência: áreas, tipologia e uso real vs documentação
- Condomínio: atas, dívidas, obras planeadas e estado das partes comuns
- Humidade/bolor: manchas, cheiro, condensação e paredes frias
- Instalações: eletricidade, canalização e esgotos (idade e sinais de falha)
- Obras: âmbito, complexidade e necessidade de licenças/comunicações
Como funciona este checklist
Este risk-check transforma um checklist prático numa pontuação (0–100) para ajudar a priorizar verificações antes de avançar com a compra. Não substitui uma inspeção técnica ou aconselhamento jurídico — serve para reduzir incerteza e orientar a sua due diligence imobiliária.
O que faz este teste
- Agrupa perguntas por áreas: documentos, prédio/condomínio, humidade/instalações, obras e red flags
- Atribui pontos de risco a respostas «incertas» ou «problemáticas»
- Normaliza a pontuação para 0–100 para facilitar comparação entre imóveis
- Mostra os principais fatores que aumentaram o risco (top 5)
- Sugere próximos passos específicos, com base nos seus riscos
- Permite editar respostas e recalcular sem perder o contexto
- Ajuda a preparar perguntas para o vendedor/agente e pedidos de documentos
Red flags
- • Falta de documentos básicos ou respostas evasivas
- • Sinais claros de humidade/bolor sem explicação
- • Pressão para assinar rapidamente sem tempo de verificar
Checklist interativo: avalie o risco em 5 minutos
Responda às perguntas abaixo para obter uma análise personalizada
Licença de utilização (ou prova equivalente) está disponível e consistente?
Caderneta predial e certidão permanente foram fornecidas?
Área e configuração batem com os documentos (sem discrepâncias relevantes)?
Visita técnica / inspeção independente foi feita (ou planeada)?
Documentos a pedir (due diligence imobiliária)
Grande parte do risco na compra vem de documentação incompleta ou inconsistências entre o imóvel «real» e o imóvel «no papel». Um checklist de compra começa por confirmar documents e coerência: uso, área, frações e encargos.
Documentos a pedir
- Licença de utilização (ou prova equivalente de legalidade de uso)
- Caderneta predial (dados fiscais, VPT, descrição)
- Certidão permanente (titularidade, ónus/encargos, registos)
- Plantas/peças do imóvel (quando disponíveis) e coerência com a realidade
- Identificação da fração, permilagem e partes comuns (se aplicável)
- Comprovativos de inexistência de dívidas relevantes associadas (quando aplicável)
- Se houver arrendamento: condições e documentação do contrato
- Se houver alterações visíveis: confirmar se estão regularizadas
- Guardar tudo por escrito (emails) para rastreabilidade
Red flags
- • «Não temos a licença de utilização» ou «depois vemos»
- • Áreas muito diferentes entre anúncio, visita e documentos
- • Resistência em disponibilizar certidão/caderneta
Estado do prédio e condomínio
Em edifícios antigos, o estado do prédio e a dinâmica do condomínio pesam tanto quanto o interior do apartamento. Antes de comprar, vale a pena perceber manutenção, obras planeadas e riscos de custos inesperados em zonas comuns.
O que verificar
- Estado de fachada, telhado e escadas/entrada (sinais de degradação)
- Existência de infiltrações em zonas comuns/último piso (se aplicável)
- Elevador: estado, inspeções e custos previsíveis (se houver)
- Atas do condomínio (últimas reuniões) e histórico de decisões
- Plano de obras e intervenções previstas
- Dívidas do condomínio e grau de cobrança
- Obras recentes: o que foi feito e o que ficou por fazer
- Ambiente geral do prédio: limpeza, ruído, humidades nas escadas/garagem
- Regras relevantes (obras, ruído, utilização de partes comuns)
Red flags
- • Obras grandes «no horizonte» sem plano claro
- • Dívidas elevadas e pouca transparência
- • Sinais de infiltração recorrentes em zonas comuns
Humidade e bolor: sinais de alerta
Humidade e bolor são dos problemas mais comuns em imóveis antigos e podem indicar infiltrações, pontes térmicas ou ventilação insuficiente. O ideal é observar sinais, fazer perguntas e evitar conclusões rápidas com base numa única parede «pintada».
Sinais a verificar
- Cheiro persistente a mofo em divisões fechadas
- Manchas, pintura a descascar, salitre e rodapés inchados
- Condensação frequente em janelas e paredes frias
- Casas de banho sem ventilação adequada (janela/extrator)
- Cozinha: sinais atrás de móveis, junto a lava-loiça e canalizações
- Tetos e cantos: fissuras com halo, escurecimento
- Último piso e paredes exteriores: atenção redobrada
- Perguntar por histórico de infiltrações e intervenções
- Considerar inspeção focada em humidade quando há sinais
Red flags
- • «Resolve-se com tinta anti-humidade» sem diagnóstico
- • Manchas recentes em paredes exteriores/tecto
- • Bolor visível em múltiplas divisões
Obras e licenças: risco de renovação
A complexidade das obras define risco de prazos, custos e necessidade de licenças. Antes de comprar, clarifique o âmbito e identifique se há alterações de layout, impacto em instalações e dependência de aprovações.
O que avaliar
- Classificar o âmbito: cosmética vs média intervenção vs obra total
- Alterações de layout: mover cozinha/instalações aumenta complexidade
- Trabalhos em estrutura/elementos sensíveis: requer mais validações
- Estado das infraestruturas: eletricidade, águas e esgotos
- Necessidade provável de comunicação/licença (conforme o tipo de intervenção)
- Restrições do prédio/condomínio para obras (horários, regras)
- Planeamento de materiais e prazos de fornecimento
- Confirmar responsabilidades e coordenação (equipa, fiscalização, etc.)
- Definir «mínimo viável» caso surjam imprevistos
Red flags
- • Escopo «aberto» sem definição mínima
- • Alterações estruturais sem avaliação preliminar
- • Subestimar obras em prédio antigo
Red flags: sinais de alerta para não ignorar
Muitos problemas aparecem não no imóvel, mas no processo: pressa, respostas evasivas e termos pouco claros. Um checklist de risco inclui comportamento e transparência — porque isto influencia a sua capacidade de verificar tudo antes de assinar.
Pontos a observar
- Pressão para assinar CPCV sem tempo para verificar documentos
- Mudanças de versão/condições em cima da hora
- Respostas vagas a perguntas objetivas (humidade, obras, dívidas)
- Promessas «verbais» sem confirmação por escrito
- Condições de reserva/sinal pouco claras
- Falta de datas, prazos ou responsabilidades definidas
- Inconsistências entre anúncio, visita e documentação
- Dificuldade em marcar segunda visita/visita técnica
- Falta de transparência sobre ocupação/arrendamento (se aplicável)
Red flags
- • «Assine hoje, amanhã enviamos os documentos»
- • Condições que mudam repetidamente
- • Evasivas sobre licença, áreas ou histórico de infiltrações
Como interpretar o resultado
A pontuação (0–100) ajuda a priorizar ações: quanto maior o número, maior a probabilidade de haver pontos por confirmar ou riscos práticos. O valor mais útil é o «porquê»: os fatores que mais pesaram e a lista de próximos passos para reduzir incerteza.
Como usar o resultado
- Rever os «Top 5» fatores e tratar primeiro os mais críticos
- Pedir documentos em falta (licença, caderneta, certidão) e validar coerência
- Se o risco for humidade: reforçar verificação e considerar inspeção específica
- Se o risco for condomínio/prédio: pedir atas, plano de obras, esclarecer dívidas
- Se o risco for obras: definir escopo e mapear necessidade de licenças
- Se houver red flags: desacelerar o processo e exigir transparência
- Repetir o checklist quando surgirem novos dados (segunda visita, novos docs)
- Usar a lista de próximos passos como guião de perguntas
Red flags
- • Ignorar os fatores principais e focar apenas no score
- • Avançar sem resolver questões documentais básicas
- • Assinar sob pressão sem margem para confirmar
Ferramenta indicativa — não substitui aconselhamento jurídico ou avaliação técnica.